Sebanyak 197 kompleks ditinggalkan pengembang yang tidak lagi beroperasi, sejumlah pengembang menolak membayar kompensasi TPU, sementara Dinas Perkim dinilai lemah mendata, menagih, dan menuntaskan penyerahan aset.
JAMBI — Rumah telah berdiri, warga telah menempati, jalan dan saluran telah digunakan, tetapi tanggung jawab pengembang kepada pemerintah daerah justru tertinggal di belakang.
Badan Pemeriksa Keuangan Republik Indonesia menemukan aset Prasarana, Sarana, dan Utilitas atau PSU pada 298 kompleks perumahan di Kota Jambi belum diserahkan kepada Pemerintah Kota Jambi.
Temuan itu dimuat dalam Laporan Hasil Pemeriksaan Kepatuhan atas Pengelolaan Barang Milik Daerah pada Pemkot Jambi Tahun 2024 dan 2025 sampai dengan Semester I, Nomor 7/T/LHP/DJPKN-V.JMB/PPD.03/02/2026, tertanggal 12 Februari 2026.
BPK menggunakan data perumahan Kota Jambi periode 2011–2025 yang disampaikan Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman atau DPRKP.
Dari 404 kompleks perumahan yang telah selesai dibangun, baru 106 kompleks yang pengembangnya menyerahkan PSU kepada Pemkot Jambi.
Sisanya, 298 kompleks, belum menyerahkan aset tersebut.
Hasil penghitungan ulang atas angka BPK menunjukkan baru sekitar 26,24 persen perumahan menyerahkan PSU, sedangkan sekitar 73,76 persen lainnya belum.
Tiga dari empat perumahan selesai dibangun.
Namun, aset untuk kepentingan warga belum selesai diurus.
Sebanyak 197 Kompleks Ditinggalkan Pengembang
Dari 298 perumahan yang PSU-nya belum diserahkan, sebanyak 197 perumahan belum pernah mengajukan permohonan penyerahan dan pengembangnya sudah tidak lagi beroperasi di Kota Jambi.
Jumlah itu setara sekitar 66,11 persen dari seluruh kompleks yang PSU-nya belum diserahkan.
Sebanyak 70 perumahan masih berada dalam proses pengurusan sertifikat di Badan Pertanahan Nasional.
Sertifikat PSU pada 31 perumahan lainnya masih berbentuk warkah tanah.
Secara persentase, 70 perumahan tersebut mencakup sekitar 23,49 persen, sedangkan 31 perumahan lainnya sekitar 10,40 persen dari total 298 kompleks bermasalah.
Kondisi paling pelik berada pada 197 kompleks yang pengembangnya tidak lagi beroperasi.
Perusahaannya pergi.
Asetnya tertinggal.
Perkim Baru Mengidentifikasi 36 Perumahan
Pemkot Jambi sebenarnya telah menerbitkan Peraturan Wali Kota Nomor 9 Tahun 2025 tentang tata cara penyerahan PSU perumahan dan permukiman.
Peraturan tersebut memberi jalan bagi pemerintah daerah untuk mengambil alih PSU yang ditinggalkan atau ditelantarkan pengembang.
Pemkot juga membentuk Tim Verifikasi Serah Terima PSU melalui Keputusan Wali Kota Jambi Nomor 361 Tahun 2024.
Tim itu diketuai Sekretaris Daerah dan bertugas menginventarisasi PSU yang dibangun pengembang secara berkala.
Namun, pemeriksaan BPK menunjukkan Tim Verifikasi dan DPRKP belum menginventarisasi serta mengidentifikasi aset PSU pada 298 perumahan yang masih dikuasai pengembang.
Akibatnya, kelayakan fisik aset yang hendak diserahkan kepada pemerintah juga belum diketahui secara memadai.
Kepala Bidang Perumahan DPRKP menjelaskan dinasnya baru melakukan identifikasi terhadap PSU pada 36 perumahan yang ditinggalkan atau ditelantarkan pengembang.
Aset pada 36 perumahan itu direncanakan diproses melalui mekanisme pengambilalihan sesuai Perwal Nomor 9 Tahun 2025.
Angka 36 hanya sekitar 12,08 persen dari 298 kompleks yang penyerahan PSU-nya belum tuntas.
Secara aritmetika, masih terdapat 262 kompleks lainnya yang tidak disebut sedang masuk tahap identifikasi tersebut.
Tunggakannya 298.
Yang baru disentuh 36.
Di situlah lemahnya mesin Perkim terlihat.
Sudah Serah Terima, 78 Perumahan Belum Siapkan Makam
Masalah juga ditemukan pada 106 perumahan yang secara administratif telah menyerahkan PSU kepada Pemkot Jambi.
BPK menguji berita acara serah terima, siteplan, serta bukti pembayaran kompensasi TPU pada 106 kompleks tersebut.
Hasilnya, pengembang pada 78 perumahan belum menyerahkan lahan Tempat Pemakaman Umum dan juga belum membayar kompensasinya.
Angka itu setara sekitar 73,58 persen dari 106 perumahan yang berita acara penyerahan PSU-nya telah diterima Pemkot.
Hanya 28 perumahan yang diketahui memenuhi kewajiban lahan atau kompensasi TPU.
Dari 28 perumahan tersebut, sebanyak 17 pengembang menyerahkan lahan TPU, sedangkan 11 pengembang memilih membayar kompensasi uang.
Total kompensasi yang dibayar 11 pengembang mencapai Rp584.183.560.
Rumah dibangun untuk orang hidup.
Tempat untuk orang meninggal justru belum disiapkan.
Ada Pengembang Menolak Membayar
Kepala Bidang Perumahan DPRKP mengakui pihaknya kesulitan menagih kewajiban lahan atau kompensasi TPU.
Kesulitan pertama muncul karena sejumlah perusahaan pengembang sudah tidak lagi beroperasi.
Kesulitan kedua lebih terang: terdapat pengembang yang menolak membayar kompensasi TPU.
Pengembang tersebut beralasan kewajiban serah terima PSU telah selesai dilaksanakan.
Padahal, pemeriksaan atas dokumen serah terima menunjukkan kewajiban lahan atau kompensasi TPU belum dipenuhi pada 78 perumahan.
Sampai pemeriksaan dilakukan, Pemkot Jambi belum mempunyai kebijakan penyelesaian terhadap pengembang yang tidak lagi beroperasi maupun yang menolak membayar.
Pengembangnya berani menolak.
Pemkot belum punya cara menyelesaikan.
Uang Makam Rp584,18 Juta Mengendap
Dana kompensasi TPU sebesar Rp584.183.560 telah disetorkan ke kas daerah.
Namun, dana tersebut belum digunakan untuk menyediakan TPU.
BPK menemukan Pemkot Jambi belum mengatur secara jelas mekanisme penyediaan TPU menggunakan uang kompensasi yang sudah terkumpul.
Perda Kota Jambi Nomor 11 Tahun 2016 menetapkan setiap pembangunan perumahan horizontal wajib menyediakan lahan TPU seluas dua persen dari lahan yang dikuasai pengembang.
Kewajiban lahan TPU dapat dikonversi dalam bentuk uang dan disetorkan kepada instansi yang ditetapkan Wali Kota.
Perda yang sama menyatakan pemerintah kota harus menyediakan TPU menggunakan dana kompensasi yang telah terkumpul.
Uangnya sudah masuk.
Kebijakannya belum matang.
Makamnya belum terwujud.
Nilai PSU 78 Perumahan Mencapai Rp170,30 Miliar
Lampiran 8 laporan BPK merinci 78 perumahan yang penyerahan PSU-nya tidak disertai lahan atau kompensasi TPU.
Nama perumahan dan perusahaan dalam salinan laporan tersebut sebagian besar ditampilkan dalam bentuk singkatan atau inisial.
Hasil penjumlahan ulang Jambi Link terhadap kolom nilai perolehan PSU pada 78 perumahan itu mencapai Rp170.308.109.845,38.
Angka Rp170,30 miliar tersebut adalah total nilai perolehan PSU dalam tabel BPK, bukan nilai lahan TPU atau kompensasi yang belum dibayar pengembang.
Daftar itu mencakup penyerahan PSU sejak tahun 2011 sampai 2023, sehingga sebagian kewajiban TPU telah menggantung lebih dari satu dekade.
Perumahan berinisial CL NGK Cluster Emerald yang dikembangkan PT CNM mempunyai nilai perolehan PSU terbesar, yakni Rp27.076.607.460.
Berikutnya terdapat perumahan Tor milik PT NGK senilai Rp11.243.654.296, LR senilai Rp8.769.226.500, dan Ben senilai Rp7.992.862.000.
Perumahan PBM yang dikembangkan PT CBK tercatat memiliki PSU senilai Rp6.739.153.549, sedangkan Kkto milik PT DNJ senilai Rp6.566.533.317.
CL NGK Cluster Victory milik PT CNM juga masuk daftar dengan nilai PSU Rp6.328.350.000.
BMM milik PT CBK tercatat senilai Rp5.094.370.000, sedangkan Gper milik PT PAS senilai Rp4.596.225.639,66.
Hasil pengelompokan ulang atas Lampiran 8 menunjukkan perusahaan berinisial PT FKP muncul dalam 16 entri perumahan yang belum memenuhi kewajiban lahan atau kompensasi TPU.
PT NGK dan PT JI masing-masing muncul dalam lima entri, sedangkan PT CBK dan PT PSA masing-masing muncul dalam empat entri.
Hasil penghitungan ulang berdasarkan nilai perolehan PSU menempatkan dua entri PT CNM dengan total sekitar Rp33,40 miliar, lima entri PT NGK sekitar Rp32,78 miliar, dan 16 entri PT FKP sekitar Rp17,63 miliar.
Empat entri PT CBK mempunyai total nilai perolehan PSU sekitar Rp16,05 miliar, sedangkan tiga entri PT DNJ sekitar Rp10,96 miliar.
Besarnya nilai PSU itu tidak otomatis menjadi kerugian daerah.
Namun, BPK menegaskan aset yang belum diserahkan tidak dapat dimanfaatkan Pemkot dan berpotensi disalahgunakan pihak yang tidak berhak.
Jalan dan Saluran di 21 Perumahan Belum Diserahkan
BPK menemukan masalah lain pada 21 perumahan yang telah menyerahkan tanah untuk jalan dan saluran kepada Pemkot Jambi.
Walaupun tanahnya telah diserahkan, bangunan jalan dan salurannya belum diserahkan.
Kepala Bidang Perumahan menjelaskan penyerahan belum dilakukan karena pembangunan jalan dan saluran pada 21 perumahan itu belum selesai.
Artinya, pengembang telah menyerahkan alas tanah, tetapi belum menuntaskan fasilitas yang seharusnya berdiri di atasnya.
Lampiran 9 mencantumkan total nilai perolehan PSU pada 21 perumahan tersebut sebesar Rp54.492.927.460 berdasarkan penjumlahan ulang Jambi Link.
Angka Rp54,49 miliar merupakan nilai keseluruhan PSU yang ditampilkan dalam tabel, bukan khusus nilai jalan dan saluran yang belum selesai.
Nilai terbesar berada pada CL NGK Cluster Emerald milik PT CNM sebesar Rp27.076.607.460.
Berikutnya terdapat CL NGK Cluster Victory senilai Rp6.328.350.000, PIAB milik PT GMJ Rp3.872.000.000, dan PL-3 Blok Garnet milik PT MNP Rp3.138.410.000.
Daftar tersebut juga memuat KSJ milik PT JPI senilai Rp2.040.315.000, Gal milik PT PSA Rp2.115.520.000, serta JCL Part 3 senilai Rp1.644.800.000.
Jalannya sudah menjadi kebutuhan warga.
Pembangunannya belum selesai.
Penyerahannya pun ikut tertunda.
Aturan Pengambilalihan Sudah Ada
Perwal Kota Jambi Nomor 9 Tahun 2025 memberi kewenangan kepada pemerintah daerah mengambil alih PSU secara sepihak apabila aset tersebut ditinggalkan atau ditelantarkan pengembang.
Kriteria pengambilalihan mencakup PSU yang memenuhi syarat teknis tetapi tidak diserahkan serta PSU yang tidak memenuhi persyaratan teknis.
Pengambilalihan juga dapat dilakukan apabila pengembang pailit, tidak diketahui keberadaannya, tidak kooperatif, atau tidak mampu memperbaiki PSU.
Perda Kota Jambi Nomor 11 Tahun 2016 juga mewajibkan PSU yang telah selesai dibangun diserahkan kepada pemerintah daerah untuk menjamin keberlanjutan pemeliharaan dan pengelolaannya.
PSU tersebut meliputi jaringan jalan, saluran pembuangan limbah atau septiktank, jaringan drainase, serta fasilitas pembuangan atau pengelolaan sampah.
Aturannya tersedia.
Timnya terbentuk.
Tetapi ratusan aset masih tertahan di tangan pengembang.
BPK Nilai Sekda dan Perkim Lemah
BPK menyatakan Tim Verifikasi Penyerahan PSU belum menyelesaikan hambatan penyerahan aset perumahan di Kota Jambi.
Tim tersebut belum menginventarisasi dan mengidentifikasi daftar PSU yang masih dikuasai pengembang untuk memastikan kelayakan fisiknya.
Tim juga belum menyusun kebijakan mengenai kewajiban lahan atau kompensasi TPU pada perumahan yang proses serah terimanya telanjur dinyatakan selesai.
BPK secara khusus menilai Sekretaris Daerah selaku Ketua Tim Verifikasi belum optimal mengoordinasikan penyelesaian berbagai hambatan penyerahan PSU.
Kepala Bidang Perumahan DPRKP dinilai belum optimal mendata dan menginventarisasi PSU yang masih dikuasai atau telah ditelantarkan pengembang.
Kepala Bidang Perumahan juga dinilai belum optimal menagih jalan, saluran, lahan TPU, serta kompensasi TPU kepada perusahaan pengembang.
Sekretaris Daerah dan Kepala DPRKP menyatakan sependapat dengan temuan pemeriksaan dan berjanji menindaklanjuti rekomendasi BPK.
BPK merekomendasikan Wali Kota memerintahkan Sekda meningkatkan koordinasi penyelesaian hambatan penyerahan PSU.
Kepala DPRKP diminta menginstruksikan Kepala Bidang Perumahan melakukan pendataan, inventarisasi, dan penagihan seluruh kewajiban PSU kepada pengembang.
Pemkot menyatakan akan menyampaikan surat perintah Wali Kota, hasil inventarisasi PSU yang ditelantarkan, serta hasil penagihan jalan, saluran, lahan, dan kompensasi TPU.
Penyakit Lama yang Belum Sembuh
Persoalan PSU ternyata bukan temuan pertama.
Dalam pemantauan tindak lanjut audit tahun 2022–2024, pengelolaan PSU perumahan termasuk rekomendasi BPK yang belum diselesaikan secara memadai.
BPK juga mencatat satu rekomendasi mengenai tanah PSU yang telah diserahkan tetapi belum berstatus Hak Pakai sama sekali belum ditindaklanjuti.
Pada audit LKPD 2023, BPK telah meminta Wali Kota menetapkan aturan pelaksanaan Perda Nomor 11 Tahun 2016.
Tindak lanjut berupa usulan peraturan, pembentukan tim penyusun, dan usulan judul Perwal dinilai belum sesuai.
BPK sebelumnya juga meminta DPRKP lebih cermat mengendalikan serah terima PSU, terutama penyerahan lahan TPU atau kompensasinya.
DPRKP juga diminta mengurus status tanah menjadi Hak Pakai, menetapkan sanksi administratif bagi pengembang, dan membangun sistem informasi perumahan yang terintegrasi.
Tindak lanjut atas rangkaian rekomendasi tersebut masih dinilai belum sesuai oleh BPK.
Pada audit 2024, rekomendasi kepada Sekda sebagai Ketua Tim Verifikasi untuk meneliti kelengkapan dokumen penyerahan PSU tercatat belum ditindaklanjuti.
Pengembang terus meninggalkan kewajiban.
Perkim terus tertinggal mengejarnya.
Risiko Aset Disalahgunakan
BPK menyatakan Pemkot Jambi tidak dapat memanfaatkan PSU yang belum diserahkan oleh pengembang.
BPK juga mengingatkan aset tersebut berpotensi disalahgunakan oleh pihak yang tidak berhak.
Dalam temuan ini, BPK tidak menetapkan nilai Rp170,30 miliar maupun Rp54,49 miliar sebagai kerugian daerah.
Angka tersebut merupakan nilai perolehan PSU yang tercantum dalam lampiran laporan dan digunakan untuk menunjukkan besarnya aset yang penyerahannya belum lengkap.
Masalah utamanya tetap sama: pengembang tidak menuntaskan kewajiban, sementara pemerintah lamban memastikan hak publik diserahkan.
Rumah boleh menjadi bisnis.
Jalan, saluran, dan makam bukan bonus.
Itu kewajiban.
Dan kewajiban tidak selesai hanya dengan menjual rumah, membuat berita acara, lalu meninggalkan Kota Jambi.
Saputra (42), seorang warga perumahan di kawasan Alam Barajo, menyuarakan keputusasaannya akibat status jalan dan drainase di kompleksnya yang belum diserahterimakan oleh pengembang.
"Developer-nya sudah kabur dari Jambi entah ke mana. Pas jalan kompleks kami rusak dan banjir, kami minta perbaikan ke Pemkot Jambi, dinas bilang tidak bisa pakai dana APBD karena asetnya belum diserahkan pengembang. Ini kan gila! Pengembangnya yang makan untung besar, warga yang menanggung akibatnya berbelas-belas tahun," cetusnya dengan nada tinggi.
Suara bernada kritis juga datang dari Rahmawati (39), warga perumahan di kawasan Paal Merah. Ia menyoroti tajam masalah lahan TPU yang ditinggalkan pengembang.
"Rumah dibangun buat orang hidup, tapi tempat buat orang meninggal malah tidak disiapkan! Di kompleks kami tidak ada lahan TPU dari pengembang. Kalau ada warga yang meninggal, keluarga bingung harus numpang pemakaman di RT lain yang kadang ditolak warga lokal. Pas tahu uang kompensasi makam Rp584 juta cuma mengendap di Pemkot tanpa dibelikan tanah, kami tambah elus dada," tegasnya.(*)
