MUARO JAMBI — Di atas kertas, penerimaan BPHTB Muaro Jambi tahun 2025 tampak manis. Targetnya Rp22 miliar. Realisasinya Rp23,36 miliar. Lewat target. Tapi di balik angka yang terlihat aman itu, BPK menemukan lubang besar: penetapan BPHTB dinilai belum memadai dan membuat Pemkab Muaro Jambi kehilangan kesempatan memperoleh pendapatan Rp3,40 miliar.
Temuan ini masuk dalam LHP BPK RI atas Sistem Pengendalian Intern dan Kepatuhan terhadap Ketentuan Peraturan Perundang-undangan Pemerintah Kabupaten Muaro Jambi Tahun 2025. Dalam resume, BPK secara khusus menulis: “Penetapan BPHTB belum memadai sehingga mengakibatkan kehilangan kesempatan memperoleh pendapatan BPHTB sebesar Rp3,40 miliar.”
BPHTB adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Pajak ini muncul saat ada peralihan hak atas tanah dan bangunan. Bisa karena jual beli. Bisa hibah. Bisa waris. Bisa wasiat. Bisa pula hak baru. Di Muaro Jambi, pemungutannya menggunakan mekanisme self-assessment melalui aplikasi Sepeda Mami, yang pada 2026 berubah nama menjadi SIAP Berbakti.
Prosesnya dimulai dari pengajuan oleh notaris atau wajib pajak secara mandiri, penginputan data, pengunggahan dokumen, pemeriksaan kelengkapan berkas, verifikasi dan penilaian oleh tim verifikasi lapangan, lalu penetapan oleh Kabid Pengelolaan Pendapatan Daerah BPPRD.
Target Lewat, Tapi Masalah Tak Selesai
Dalam LRA 2025, Pemkab Muaro Jambi menganggarkan BPHTB sebesar Rp22.000.000.000,00. Realisasinya Rp23.366.421.995,00, atau 106,21 persen.
Catatan atas Laporan Keuangan Pemkab Muaro Jambi juga menyebut realisasi BPHTB melampaui target karena ada peningkatan transaksi peralihan hak atas tanah dan bangunan di luar estimasi awal BPPRD.
Namun jika dibandingkan dengan 2024, BPHTB justru turun tajam. Realisasi BPHTB 2025 sebesar Rp23.366.421.995,00, sedangkan 2024 sebesar Rp32.088.152.888,00. Selisihnya Rp8.721.730.893,00, atau turun 27,18 persen.
Dalam CaLK, penurunan BPHTB itu disebut sebagai penurunan paling signifikan di antara jenis pajak daerah. Penyebabnya antara lain menurunnya aktivitas peralihan hak atas tanah dan bangunan di Muaro Jambi pada 2025, serta adanya pembebasan BPHTB dalam program Masyarakat Berpenghasilan Rendah atau MBR dan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap atau PTSL.
Di sinilah titik panasnya.
BPK menemukan dua masalah utama dalam penetapan BPHTB Muaro Jambi 2025: pertama, pembebasan BPHTB kepada peserta PTSL dilakukan tanpa memperhatikan kondisi wajib pajak dan/atau objek pajak; kedua, NPOPTKP atas lima wajib pajak dikenakan berulang setelah perolehan hak pertama.
Kebijakan pembebasan BPHTB untuk peserta PTSL di Muaro Jambi diatur dalam Peraturan Bupati Nomor 34 Tahun 2023 tentang Pembebasan BPHTB atas Tanah dan Bangunan bagi Peserta PTSL.
BPK mencatat kebijakan itu disusun berdasarkan Surat Keputusan Bersama Menteri ATR/Kepala BPN, Menteri Dalam Negeri, serta Menteri Desa PDTT Nomor 25/SKB/V/2017 tanggal 22 Mei 2017. Salah satu substansi SKB itu adalah instruksi agar bupati/wali kota memberi pengurangan, keringanan, dan/atau pembebasan BPHTB bagi masyarakat penerima sertifikat tanah melalui PTSL.
Tujuannya mulia: mendukung percepatan PTSL dan meningkatkan kepastian hukum hak atas tanah.
Berdasarkan telaah hukum Kabag Hukum Pemkab Muaro Jambi, pembebasan BPHTB dalam Perbup 34 Tahun 2023 diposisikan sebagai insentif fiskal dari bupati kepada wajib pajak untuk mendukung percepatan proyek strategis nasional PTSL.
Tapi niat baik tidak cukup. BPK melihat ada celah dalam konstruksi aturan itu.
BPK mencatat Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 6 Tahun 2018 tentang PTSL tetap mengatur bahwa setiap penerima hak atas tanah wajib membayar BPHTB sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Jika peserta PTSL belum mampu membayar BPHTB, yang bersangkutan wajib membuat surat pernyataan BPHTB terutang, dan sertifikat hak atas tanah tetap dapat diterbitkan.
BPK juga mengacu pada PP Nomor 35 Tahun 2023. Dalam aturan itu, kepala daerah memang dapat memberi keringanan, pengurangan, pembebasan, dan penundaan pembayaran pajak daerah. Tetapi pemberian itu harus memperhatikan kondisi wajib pajak dan/atau objek pajak, seperti kemampuan membayar, nilai objek sampai batas tertentu, atau objek terdampak bencana dan keadaan luar biasa.
Artinya, pembebasan pajak tidak bisa dilepas begitu saja. Harus ada pagar. Harus ada kriteria. Harus jelas siapa yang layak dibebaskan dan siapa yang tetap wajib membayar.
433 Transaksi Dibebaskan, Nilainya Rp3,4 Miliar
BPK kemudian menguji data peserta PTSL Tahun Anggaran 2025. Data itu telah dikonfirmasi dan divalidasi oleh Kabid Pengelolaan Pendapatan Daerah BPPRD. Hasilnya: ada 433 transaksi BPHTB yang dibebaskan dengan nilai Rp3.403.777.795,00.
Dari data tersebut, BPK mencatat profil wajib pajak penerima pembebasan BPHTB memiliki nilai transaksi rata-rata di atas Rp100 juta dengan luas tanah di atas 1.000 meter persegi.
Kondisi itu, menurut BPK, menggambarkan bahwa pembebasan BPHTB berpotensi tidak tepat sasaran dan menyebabkan hilangnya potensi Pendapatan Asli Daerah dari sektor BPHTB.
Bila angka Rp3.403.777.795,00 dibagi ke 433 transaksi, nilai pembebasan BPHTB rata-ratanya sekitar Rp7,86 juta per transaksi. Perhitungan ini merupakan pembagian sederhana dari total nilai pembebasan dan jumlah transaksi yang dicatat BPK.
Ini yang membuat temuan tersebut menjadi penting secara jurnalistik. Program PTSL memang untuk mempercepat sertifikasi tanah. Tetapi BPK mencatat PTSL berlaku untuk semua kalangan, baik penerbitan sertifikat pertama kali maupun pembaruan sertifikat, dan kewajiban BPHTB tetap melekat pada peserta PTSL.
Dengan kata lain, tidak semua peserta PTSL otomatis miskin. Tidak semua peserta PTSL otomatis layak dibebaskan. Tidak semua tanah yang masuk PTSL otomatis harus nol BPHTB.
BPK mencatat hasil wawancara dengan Kabid Perencanaan dan Pengembangan Pendapatan Daerah BPPRD serta hasil telaah hukum Kabag Hukum Pemkab Muaro Jambi. Dari sana diketahui terdapat kekurangsempurnaan materi muatan Perbup Nomor 34 Tahun 2023.
Kekurangsempurnaan itu disebut berpotensi mengakibatkan pengenaan pajak tidak tepat sasaran dan rentan disalahgunakan.
Atas kondisi itu, BPPRD menyatakan akan melakukan evaluasi dan penyempurnaan terhadap kebijakan pembebasan BPHTB tersebut.
Lima Wajib Pajak Dapat NPOPTKP Berulang
Masalah kedua lebih kecil nilainya, tapi tajam secara sistem. BPK menemukan lima wajib pajak mendapat pengurangan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP secara berulang setelah perolehan hak pertama.
Akibatnya, terjadi kekurangan penetapan pajak sebesar Rp9.900.000,00.
BPK mencatat, berdasarkan konfirmasi kepada Kabid Pengelolaan Pendapatan Daerah BPPRD, pengurangan NPOPTKP lebih dari satu kali itu disebabkan adanya bug pada sistem atau gangguan jaringan saat proses penginputan.
Kekurangan bayar tersebut telah diinformasikan kepada wajib pajak yang bersangkutan, dan wajib pajak disebut bersedia membayar kembali.
Dalam Perda Nomor 7 Tahun 2023, NPOPTKP ditetapkan Rp80.000.000,00 untuk perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah daerah.
Di sinilah celah sistem ikut muncul. Bukan hanya kebijakan pembebasan PTSL yang longgar. Sistem penetapan juga sempat memberi ruang pengurangan berulang kepada wajib pajak yang sama.
Potensi PAD Hilang dan Kebijakan Rentan Disalahgunakan
BPK menyimpulkan tiga dampak dari masalah BPHTB ini. Pertama, pembebasan BPHTB atas program PTSL berpotensi tidak tepat sasaran dan rentan disalahgunakan. Kedua, Pemkab Muaro Jambi kehilangan kesempatan memperoleh pendapatan BPHTB sebesar Rp3.403.777.795,00. Ketiga, terjadi kekurangan penetapan BPHTB sebesar Rp9.900.000,00.
BPK menyebut penyebabnya ada dua. Pertama, Perbup Nomor 34 Tahun 2023 belum menetapkan kriteria minimal terkait pemberian keringanan, pengurangan, dan pembebasan BPHTB sesuai ketentuan. Kedua, Kepala BPPRD belum mengawasi proses penetapan BPHTB secara memadai.
Kepala BPPRD menyatakan sependapat dengan temuan pemeriksaan dan akan menindaklanjuti rekomendasi BPK. Bupati Muaro Jambi juga menyatakan sependapat dan akan menindaklanjuti rekomendasi BPK.
BPK Minta Perbup Direvisi
BPK merekomendasikan Bupati Muaro Jambi mengevaluasi dan merevisi Peraturan Bupati Nomor 34 Tahun 2023 tentang Pembebasan BPHTB atas Tanah dan Bangunan bagi Peserta PTSL.
BPK juga merekomendasikan Bupati memerintahkan Kepala BPPRD menetapkan kekurangan penetapan BPHTB sebesar Rp9.900.000,00 dan mengawasi proses penetapan BPHTB secara memadai.
Rekomendasi ini menunjukkan bahwa BPK tidak hanya meminta uang kecil Rp9,9 juta dikejar. BPK juga meminta pagar kebijakan dibenahi. Sebab persoalan yang lebih besar ada pada pembebasan BPHTB PTSL senilai Rp3,4 miliar yang berpotensi tidak tepat sasaran.(*)
